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Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella un precio. Se puede instrumentar mediante un contrato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos, pero es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir, que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

LA RESERVA

Si has tomado la decisión de comprar la vivienda, has realizado las comprobaciones previas y todo está en orden, el siguiente paso es reservarla. La reserva se hace mediante un contrato. Los diferentes contratos que se pueden firmar son:

LA PAGA Y SEÑAL

Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención uno de comprar y el otro de vender.

En una reserva bajo la forma de "paga y señal", el dinero que se entrega forma parte del precio final. Desde ese momento tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato. Si el vendedor no quiere vender, el comprador podrá exigir la venta en el precio que se ha determinado y, al revés, si el comprador se arrepiente, el vendedor podrá exigir la compra en el precio acordado. En realidad es un verdadero contrato desde el mismo instante en que se firma por las dos partes.

Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.

CONTRATO DE ARRAS

También llamado contrato de arras penitenciales. Se trata de un compromiso de venta de la vivienda en un plazo determinado, sellado con un pago a cuenta (que luego se descontará). No es el contrato definitivo, ya que, tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en el contrato. En el caso de que el que decide no continuar con el procedimiento sea el vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble de la señal. Por el contrario, si la negativa proviene del comprador, éste pierde la señal anticipada. Es necesario que se indique claramente en la entrega de señal que se trata de arras penitenciales ya que, si no queda especificado, se entenderá que estamos ante una Paga y Señal con las consecuencias que ya hemos visto.
 

OPCIÓN DE COMPRA

El mecanismo es similar al Contrato de Arras, vendedor y comprador pactan un plazo de tiempo y una determinada cantidad de dinero para tener derecho sobre otros posibles compradores. Sin embargo, el pago a cuenta no implica que posteriormente se reduzca del precio de compra, por lo tanto, conviene pactar de antemano esta circunstancia. Le permite disponer de un margen de tiempo para decidirse o buscar otra vivienda mejor. Pero si después del plazo fijado usted no compra la vivienda, el vendedor puede retener la cantidad entregada si así lo acordaron.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una vez hecha la reserva, el siguiente paso es el contrato de compraventa.

Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda, y mediante el cual, el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella el precio pactado.

En vivienda nueva la aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta previamente una de las partes.

La empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.

Analiza bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra, y fíjate en los derechos y obligaciones de las dos partes.

Aunque el contrato privado es vinculante y válido entre las partes, es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

ESCRITURA NOTARIAL Y REGISTRO

El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública.

Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en escritura pública notarial.

En la escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones, si es que las hay.

La tramitación de los documentos ante el Notario, el pago de los impuestos y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores, los lleva a cabo un gestor administrativo, que asegura la realización correcta y en los plazos legales de todos los trámites.

El original de la escritura de compraventa, una vez liquidados los gastos e inscrita, será para el comprador.

COMPRAVENTA EN PROMOCIÓN

En este caso el vendedor es el promotor y la vivienda puede no estar todavía construida, de ahí que la operativa presente algunas diferencias.

Pasos a seguir:

1. Firma de una señal.

2. Firma de un contrato privado que indicará la fecha de fin de la obra con la entrega de llaves, y los pagos a realizar al promotor hasta esa fecha (precisar si en estas cantidades está incluido el IVA correspondiente). La Ley contempla la protección del comprador por las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción. El promotor debe avalar esas cantidades, ya que está obligado a suscribir un seguro y depositarlas en cuenta bancaria separada del resto de fondos.

3. Terminada la obra, hay que esperar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que confirma ese espacio como apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios.

4. Estatutos de la Comunidad (si existen, no son obligatorios) y normas, así como los contratos de servicios y suministros.

5. Comprobación en el Registro de la Propiedad. Para ello se le piden los datos registrales al promotor, o en su caso, se hace la consulta directamente en el Registro de la Propiedad.

6. El promotor puede haber realizado la obra con sus propios medios económicos o bien financiar esa promoción hipotecándola. Una vez terminada la vivienda y en caso de que necesites financiación tienes dos alternativas:

a) Subrogarte en la parte de la hipoteca constituida por el promotor que corresponde a tu vivienda.

b) Conseguir otra oferta financiera ajena a ésta. En cualquier caso, el promotor no puede obligarte a subrogarte y en caso de conseguir otra financiación, los gastos de cancelación de la actual los tendrá que pagar el promotor.

7. Firmar la escritura pública de compraventa y la escritura de hipoteca si la compra se financia con un préstamo hipotecario (subrogación u otra hipoteca).

8. Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación. El promotor tiene responsabilidad por los defectos de la vivienda. Esta responsabilidad que se limita a 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado "decenal".

GASTOS DE LA COMPRAVENTA

IMPUESTOS EN LA COMPRA DE VIVIENDA NUEVA

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):

Es el 4% del importe que consta en la escritura de compraventa. En Viviendas de Protección Oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública el tipo es, generalmente, el 4%. Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica este porcentaje sobre las cantidades entregadas a cuenta. Si se compra hasta 2 plazas de garaje conjuntamente con la vivienda para ser utilizada por el adquirente, el IVA a pagar es el 4%. En Canarias se aplica en su lugar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) cuyo tipo es el 5%. Se le paga al promotor, que después hará sus liquidaciones correspondientes con Hacienda.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados):

Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como la hipoteca. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales es el 1%. El pago de este impuesto corre a cargo del comprador y se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente.

IMPUESTOS EN LA COMPRA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Impuesto que, como su propio nombre indica, grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es un impuesto alternativo al IVA (IGIC en Canarias), se paga uno o el otro, dependiendo de si es vivienda nueva o de segunda mano. Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado, en la mayoría de las comunidades es el 7%. Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...). Este impuesto corre a cargo del comprador y se paga en la Delegación de Hacienda correspondiente.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido también como la plusvalía..

Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que han transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos legalmente establecidos. Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el Ayuntamiento.

NOTARIO

Son los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el Registro.

Por ley, el pago de los honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la misma. El comprador sólo habrá de pagar la totalidad de los honorarios del Notario si así se pacta expresamente con el vendedor, siendo hasta la norma habitual.

El precio viene determinado por el valor de la compraventa, pero también influyen la extensión de la escritura, el número de copias o la existencia de operaciones conexas, como una hipoteca.

Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos.

REGISTRO

Son los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad.

Este gasto también corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

Los aranceles de los Registradores de la Propiedad se establecen por el Gobierno en un Real Decreto y son las mismas para cada oficina registral: Este gasto también corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

GESTORÍA

El Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios, verificaciones e inscripciones registrales correspondientes, en los plazos legales para tramitar las liquidaciones de gastos e impuestos de la compraventa y asegurarse de la inscripción registral de la misma.

El gestor es normalmente seleccionado por la entidad financiera pero ajeno a la misma.

Sus honorarios los paga el comprador y dependen de los trámites que se soliciten. Se trata de profesionales libres por lo que su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Tengamos en cuenta que sus honorarios llevan IVA (IGIC en Canarias).

Lo normal es que se adelante una provisión de fondos y que después el gestor proceda a su liquidación, con los justificantes de los pagos realizados.


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Entidad de Crédito inscrita en el Registro especial del Banco de España con el nº 8512, y sujeta a su supervisión.
Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A. E.F.C. Insc. Reg. Mercantil Madrid, tomo 11266 folio 164 Secc. 8h nº M-67739, Insc. 344 N.I.F. A-39025515. Soc. Unipersonal. Domicilio Social: c/Retama, 3, 28045, Madrid.
Tel.: 902 101 100. Fax: 902 020 121. E-mail.

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