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El Préstamo Hipotecario es un producto financiero ofrecido por habitualmente Entidades Financieras que te permite recibir una determinada cantidad de dinero destinada a la adquisición de un inmueble y que cuenta con la garantía especial de éste último, además de tu garantía personal en el cumplimiento de tus obligaciones. Y ello, a cambio del compromiso de devolver el préstamo concedido, junto con los intereses generados, a través de cuotas periódicas.

En este capítulo se verán todos los factores que debes considerar a la hora de formalizar tu hipoteca.

IMPORTE MÁXIMO

La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:

El valor de la vivienda. Las entidades financieras prestan en general hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Banco de España.

Los ingresos. La cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos justificables del solicitante. Es recomendable un criterio de prudencia y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad máxima de endeudamiento, sobre todo si opta por un tipo de interés variable. Hay entidades que ofrecen mecanismos de protección a las subidas de los tipos de interés con limitaciones al incremento de la cuota en función por ejemplo del IPC.

Utiliza los simuladores que te ofrecen las páginas web de las entidades para hacer tus números y calcular la cuota en función del importe, el plazo y el tipo de interés.

Otros factores que condicionan la determinación del importe son: la política de riesgos de la entidad, si es vivienda habitual o si es primera hipoteca.

La entidad que estudia la solicitud de préstamo tiene la obligación de evaluar la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente, para lo cual consultará tu historial crediticio. Para ello, puede acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito, en los términos y con los requisitos y garantías previstos en la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

LA CUOTA

Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.

Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.

Cuando se permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina carencia total. Si se permite no pagar la parte de amortización, es decir, solo se pagan los intereses, se llama carencia parcial o de amortización.

LA AMORTIZACIÓN

Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota.

En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas, al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario.

Amortización o reembolso parcial es el dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.

EL PLAZO

Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 40 años, lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.

Los préstamos hipotecarios se contratan normalmente a un plazo largo debido a su elevado importe y al tiempo necesario para devolverlo. Esta característica se debe de tener en cuenta a la hora de seleccionar el tipo de producto.

EL TIPO DE INTERÉS

Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las hipotecas a tipo variable.

También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.

• Comisiones:

• Comisión de estudio: Normalmente se cobra como un porcentaje sobre el importe solicitado. Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar tu solvencia y los términos de la operación solicitada. Solo se podrá cobrar si se concede el préstamo aunque te puede repercutir algunos gastos si estuviera acordados previamente.

• Comisión de apertura: Suele ser también un porcentaje sobre el importe concedido. Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a tu disposición de los fondos prestados.

Puede haber otras comisiones, que la Entidad deberá comunicarte y que deberás aceptar expresamente. Para ello, las entidades disponen de un folleto de tarifas en el que se recogen las posibles comisiones a aplicar a los diferentes préstamos y servicios, y que puedes consultar de forma gratuita.

Las más frecuentes son:

• Comisión por amortización parcial anticipada.
• Comisión por cancelación anticipada (Compensación por desistimiento).
• Comisión por subrogación.
• Comisión por modificación de condiciones o garantías.

LA TRAMITACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Si la compra se realiza a través de un Agente Inmobiliario éste te puede informar sobre las distintas ofertas de financiación hipotecaria que ofrecen las Entidades y orientarte, en general sobre el tipo de préstamo que se adapta a tu situación y necesidades. También puedes encontrar información en la publicidad que realizan las entidades de crédito en los diferentes medios de comunicación y en sus páginas de Internet.

En los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página del Banco de España estará disponible la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario elaborada por el Banco de España, para que dispongas de la información adecuada para adoptar la decisión de financiación. Deberá hallarse a tu disposición, en cualquier momento y gratuitamente.

Para comparar las ofertas de las distintas entidades puedes ampliar información pidiendo la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), en esta se especifica, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y los gastos que corren a tu cargo (tasación, gestoría,...) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicitas, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarte de forma gratuita dicha ficha.

La Ficha de Información Personalizada (FIPER) proporcionará la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a tu solicitud de préstamo, de forma que te permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada antes de suscribir tu contrato. Se te entregará de forma gratuita con la debida antelación.

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quieres contratar el préstamo hipotecario, la entidad financiera estudia tu capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y comprueba la situación registral. Si tu solicitud resulta aceptada deberá pedirte a la entidad financiera una oferta vinculante, que es un documento que desarrolla las principales condiciones financieras del préstamo y que tiene una vigencia de catorce días desde la fecha de su emisión. La Oferta Vinculante recoge:

1. Importe y forma de entrega del préstamo.
2. Amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.
3. Interés: nominal, revisiones, índice de referencia.
4. Comisiones.
5. Otros gastos: tasación, notario, registro.

La información adicional sobre instrumentos de cobertura de tipo de interés o cláusulas suelo y techo, si existieran. Se recogerá en un documento Anexo.

Con la Oferta Vinculante se evitan malos entendidos y confusiones derivados de acuerdos o negociaciones verbales. En caso de que, finalmente, no aceptes la oferta, debes tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.

En caso de que aceptes la oferta, se acordará una fecha de firma. Al menos 3 días antes de esa fecha tienes derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario. Esta revisión es muy recomendable para poder rectificar a tiempo cualquier diferencia en las condiciones pactadas. Si no coincidiesen las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de advertirte y puedes desistir de la operación si la entidad no rectifica el contenido del contrato.

Si estás de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.

Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.

LA ESCRITURA DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el notario da fe de los mismos.

Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.

El original de la escritura será para la entidad financiera y tú recibirás una copia de la misma junto con las liquidaciones de los impuestos correspondientes. Estas gestiones las realiza normalmente una Gestoría.

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Entidad de Crédito inscrita en el Registro especial del Banco de España con el nº 8512, y sujeta a su supervisión.
Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A. E.F.C. Insc. Reg. Mercantil Madrid, tomo 11266 folio 164 Secc. 8h nº M-67739, Insc. 344 N.I.F. A-39025515. Soc. Unipersonal. Domicilio Social: c/Retama, 3, 28045, Madrid.
Tel.: 902 101 100. Fax: 902 020 121. E-mail.

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